한국 부동산과 일본 경제 (버블 붕괴, 가계부채, 금리 리스크)

1989년 일본 부동산 버블이 정점을 찍었을 때, 도쿄 땅값 하나로 미국 캘리포니아 전체를 살 수 있다는 말이 나돌았습니다. 처음 그 얘기를 접했을 때 저는 솔직히 남의 나라 오래된 이야기로만 흘려들었습니다. 그런데 최근 한국의 가계부채와 금리 뉴스가 쏟아지면서, 이 사례가 단순한 역사 이야기가 아닐 수도 있겠다는 생각이 들기 시작했습니다.

한국 부동산과 일본 경제 (버블 붕괴, 가계부채, 금리 리스크)

일본 버블 붕괴, 숫자로 보면 다르게 보인다

일본 버블 경제는 1980년대 후반 자산 가격이 급격히 팽창하면서 시작됐습니다. 당시 닛케이(Nikkei) 지수는 1989년 말 38,915포인트까지 치솟았고, 도쿄 상업지구 땅값은 불과 5년 사이에 3배 이상 뛰었습니다. 여기서 자산 버블(Asset Bubble)이란 실물 경제의 성장 속도를 훨씬 초과하여 자산 가격이 비정상적으로 부풀어 오르는 현상을 말합니다. 가격이 오르니까 사람들은 더 샀고, 더 사니까 가격이 또 올랐습니다.

그런데 일본 정부가 과열을 식히기 위해 기준금리를 1989년 2.5%에서 1990년 6%까지 급격히 올리면서 상황이 급반전됐습니다. 버블은 터졌고, 닛케이 지수는 이후 2년 만에 고점 대비 60% 넘게 폭락했습니다. 부동산 가격도 장장 15년 이상 하락세를 이어갔습니다. 이른바 '잃어버린 30년'의 시작이었습니다.

제가 이 부분을 들여다보면서 특히 눈에 걸렸던 건 금리 인상의 속도였습니다. 불과 1년 사이에 금리가 2.5배 이상 뛰었으니, 대출을 끼고 자산을 산 사람들이 버텨낼 방법이 없었던 겁니다. 한국도 2021년 이후 기준금리가 0.5%에서 3.5%까지 올랐습니다. 속도나 폭이 일본 사례와 완전히 다르다고만 할 수 없는 수준입니다(출처: 한국은행).

일본 버블 붕괴 과정에서 핵심적으로 작동한 요인을 정리하면 다음과 같습니다.

• 실물 경제와 괴리된 자산 가격 급등
• 과도한 레버리지(대출을 통한 자산 매수) 집중
• 급격한 기준금리 인상으로 인한 유동성 축소
• 부동산 대출 총량 규제 도입 이후 거래 급감

여기서 레버리지(Leverage)란 자기 자본보다 훨씬 많은 금액을 대출로 조달하여 자산에 투자하는 방식을 뜻합니다. 수익이 날 때는 자기 자본 대비 높은 수익률을 얻을 수 있지만, 자산 가격이 하락하면 손실이 원금을 초과할 수 있어 위험이 큽니다. 일본 버블 당시 금융기관들은 부동산을 담보로 사실상 무제한에 가까운 대출을 해줬고, 이 레버리지가 버블을 키운 결정적 연료였습니다.

 

주식 폭락 전 나타나는 위험 신호 5가지

한국이 일본과 다른 점, 그리고 닮은 점

한국이 일본과 똑같은 경로를 밟을 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 저도 그렇게 생각합니다. 경제 구조도 다르고, 수출 의존도와 인구 구조도 차이가 있습니다. 무엇보다 일본은 버블 붕괴 이후 디플레이션(Deflation), 즉 물가가 지속적으로 하락하는 상태에 수십 년간 갇혔는데, 이는 당시 일본 특유의 기업 구조와 정책 대응 실패가 복합적으로 작용한 결과입니다. 한국이 같은 경로를 밟는다는 보장도, 근거도 없습니다.

하지만 제가 관련 뉴스와 데이터를 들여다보면서 불편해진 부분이 있었습니다. 한국의 가계부채 비율입니다. GDP 대비 가계부채 비율은 2023년 기준 약 100%를 웃돌아, 주요 선진국 중에서도 상위권에 속합니다. 여기서 GDP 대비 가계부채 비율이란 한 나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계가 진 빚의 크기를 나타내는 지표로, 숫자가 높을수록 경제 충격에 취약한 구조임을 의미합니다. 이 비율이 높으면 금리가 오를 때 가계의 이자 부담이 급격히 커지고, 소비 여력이 줄어들면서 경기 전반에 부정적인 영향을 미칩니다(출처: 국제결제은행(BIS)).

예전에는 집값이 올랐는지 내렸는지만 봤는데, 요즘은 이 숫자 하나도 빠뜨리지 않으려고 합니다. 숫자 하나보다 전체 흐름이 더 중요하다는 걸 뒤늦게 깨달은 셈입니다.

닮은 점을 굳이 꼽자면, '가격이 계속 오를 것'이라는 기대 심리가 오랫동안 시장을 지배했다는 점입니다. 일본도 1980년대에 "땅은 절대 떨어지지 않는다"는 토지신화(土地神話)가 퍼져 있었습니다. 한국도 2010년대 후반부터 '영끌'이라는 단어가 일상어가 된 것을 보면, 자산에 대한 기대 심리 구조 자체는 비슷한 패턴을 따른 게 아닌가 싶습니다. 제 경험상 시장 분위기가 열기를 띨수록 사람들은 금리와 부채 같은 리스크 요소를 잘 안 봅니다. 분위기가 좋을 때 이런 지표들이 오히려 더 중요해지는 이유이기도 합니다.

한국 부동산이 어느 방향으로 흘러갈지, 지금 시점에서 누구도 확언할 수는 없습니다. 하지만 일본 사례가 반복해서 언급되는 데는 이유가 있다고 생각합니다. 자산 시장은 항상 오르지 않는다는 것, 금리와 부채라는 변수가 예상보다 훨씬 빠르게 시장 방향을 바꿀 수 있다는 것. 집값 숫자만 보는 것을 넘어 금리 흐름과 가계부채 추이를 함께 추적하는 습관, 지금 시점에서는 그게 가장 현실적인 대비가 아닐까 싶습니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융 또는 투자 조언이 아닙니다. 부동산 투자나 금융 결정은 반드시 전문가와 충분히 상담하시길 권합니다.

 

일본 잃어버린 30년 (버블 붕괴, 양적완화, 금리인상)

 

 

참고: https://www.youtube.com/watch?v=ggjzD62Egvs